לגור במגדל מגורים: מה היתרונות והחסרונות?

רז מור

זוכרים את הימים שמגורים במגדלי מגורים בישראל נחשבו למשהו מיוחד, תענוג לעשירים בלבד? ובכן, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אחת מכל חמש דירות שנבנו כאן ב-2023 הייתה דירה במגדל.

לפי כל ההערכות , קצב בניית המגדלים רק יילך ויגבר, בעיקר על רקע המחסור החמור בקרקע באזורי הביקוש. מגדלי מגורים בתל אביב , לדוגמא, חדלו להיות פנטזיה של אנשים אמידים שרוצים לחיות עם דומים להם ולראות את כל השאר מלמעלה – והפכו לצורך נדל"ני דחוף. כשמחירי הקרקע גבוהים כל כך, נראה שאין ברירה אלא לבנות למעלה.

מהו בכלל מגדל מגורים? לפי חוק התכנון והבנייה, מדובר בבניין מגורים רב קומות הנישא לגובה של לפחות 29 מטרים, עם לפחות 9 קומות או יותר. מגדלי המגורים של היום גבוהים הרבה יותר מהמינימום הזה. בתל אביב וערים אחרות בגוש דן קמים עוד ועוד מגדלי מגורים בני עשרות קומות, ונראה שרק כך ניתן לספק את הביקוש למגורים במטרופולין.

הבנייה המהירה של מגדלי מגורים פתחה את אופציית המגורים הזו בפני אוכלוסייה שעד כה לא הייתה יכולה להתחרות בביקוש ובמחיר והשאירה את העונג לעשירים בלבד. לא עוד. אלפי ישראלים מתחבטים כיום בשאלה האם כדאי להם לקנות או לשכור דירה במגדל מגורים.

כשחושבים על זה קצת יותר לעומק, מעבר למגדל מגורים הוא צעד משמעותי הצופן בחובו  רשימה ארוכה במיוחד של יתרונות וחסרונות. מומלץ להכיר לפחות את רובם, כדי להחליט מה חשוב לכם ואיפה תהיו מוכנים להתגמש.

לגור במגדל מגורים: היתרונות

נוף מהמם: היתרון הזה רלוונטי בעיקר לקומות הגבוהות – אנשים מוכנים לשלם הרבה כסף כדי לראות ממרפסת השמש את הים ואת קו הרקיע של תל אביב.

מיקום: רוב מגדלי המגורים ממוקמים כך שתהיה להם גישה מהירה לעורקי תנועה חשובים, כמו גם לאטרקציות, אזורי בילוי ומוקדי תרבות ופנאי. דיירי המגדלים נהנים בדרך כלל מתחושת ניידות גבוהה, מהבניין ואליו.
אוויר צח והפחתת רעש רחוב: לגובה יש כמה יתרונות, אחד מהם הוא זיהום אוויר ברמה נמוכה יותר מאשר על הקרקע או בסמוך לה, וכמובן סינון הרעש המגיע מהרחוב.

אוכלוסייה הומוגנית ותחושת קהילה: אמנם אין חוזה שיכול להבטיח את זה (וטוב שכך!), אבל ברוב המגדלים מתקבצת בסופו של דבר אוכלוסייה של אנשים במצב סוציו-אקונומי דומה, אפילו רמת השכלה דומה וכמובן – רצון משותף לחיות במגדל מגורים על כל המשתמע מכך. אומרים שהאדם הוא חיה חברתית, המחפשת "להקה" או "קבוצה" – במגדלי המגורים הצורך הזה עשוי לקבל מענה.  מעבר לכך, כש-300 עד 600 אנשים חיים יחד, באותו מבנה מגורים, נוצרת מאליה שותפות מסוימת באינטרסים ובהתמודדות השוטפת, שעשויה להוביל לתחושה נעימה שאנחנו לא לבד. עניין של טעם והעדפות חברתיות כמובן.
שירותים ומתקנים (פסיליטיז): אין כמו חדר כושר, בריכה, לובי מפואר ומועדון דיירים כדי למשוך דיירים למגדלים. השירותים הללו זמינים מאוד, חוסכים עלויות מנוי במקומות אחרים ואם לא מפריע לכם לחלוק אותם תמיד עם אותם אנשים – הרווחתם.

תחזוקה מנוהלת: רוב מגדלי המגורים מנוהלים על ידי חברות ניהול שאמורות לשמור על הניקיון בבניין ועל תפעול המרחבים במרחב הציבורי (כל מה שמחוץ לדירות). מגורים במגדל המטופל על ידי חברת ניהול רצינית ואיכותית, פירושם שדרוג באיכות החיים.

תחושת ביטחון: רוב מגדלי המגורים, אם לא כולם, מציעים שמירה סביב השעון ומערכות אבטחה הכוללות מצלמות ואמצעים נוספים שמטרתם למנוע מגורמים לא רצויים להיכנס למגדלים. כל זה, בנוסף למוקד הזמין לדיירים 24 שעות ביממה, עשוי להגדיל את תחושות הביטחון של הדיירים, החשובות כל כך כיום.

נכס להשקעה: דירות במגדלי מגורים עשויות להיות נכס השקעה מוצלח, בעיקר באזורי הביקוש וכאשר הבניין עצמו עדיין חדש יחסית.

לגור במגדל מגורים: החסרונות

מול מקבץ היתרונות המרשים לעיל, ניצבת שורה לא קצרה ולא זניחה של חסרונות שעלולה לצנן את ההתלהבות ממגורים במגדלי מגורים. לפניכם החסרונות הבולטים.

עלויות גבוהות: בכל מגדלי המגורים פועלות מערכות חכמות ויקרות כמו מיזוג, חשמל, פינוי אשפה, כיבוי שריפות ומעליות. הוסיפו לכך תחזוקת בריכה ומכון כושר, עלויות חברת אבטחה וחברת ניהול ותיקונים מזדמנים בבניין וקיבלתם הוצאות חודשיות גבוהות בהרבה פר דירה, בהשוואה לבניינים משותפים של 3-4 קומות.
ריבוי השכנים:  מגדל מגורים של 40-60 קומות פירושו חיים במחיצתם של מאות שכנים – וזה לא תמיד כיף. גם תהליכי קבלת ההחלטות מסובכים במגדלים, והדיירים עלולים להתקשות באישור שיפוצים פשוטים.
צריכת חשמל גבוהה: בניינים גבוהים צורכים כמויות גדולות של חשמל, הן בתוך הדירות והן בשטחים הציבוריים. החיים בגובה רב אולי נשמעים כמו חלום, אבל הקירות בדירות הגבוהות חשופים לחום ושמש, כמו גם לקור וגשם. התוצאה הישירה היא עלויות חימום וקירור גבוהות משמעותית בהשוואה לדירה בבניין משותף נמוך.

בנוסף לכך, בגלל מספר הדירות הרב בכל מגדל אין אפשרות להתקין דודי שמש על הגגות לכל הדיירים. גם הפתרון של מערכת סולארית משותפת לא עונה לפעמים לצרכים, בעיקר בימים המאתגרים בחורף ובקיץ – ונדרש חימום מים בדוד חשמלי.

תלות במעליות: ניסיתם פעם לעלות 40 קומות במדרגות? דיירי המגדלים תלויים במעליות ונאלצים לפעמים להמתין לא מעט דקות לבואן, בעיקר בשעות בהן יוצאים לעבודה או חוזרים ממנה. ועוד לא דיברנו על "מעליות המאסף" שעוצרות להוריד נוסעים בכל קומה ומאטות את המעבר מהלובי לדלת הדירה, או מהדירה ללובי.
תחזוקה לאורך שנים: בנייני מגורים הם מבנים עצומים, החשופים לפגעי הזמן והטבע במשך השנים. בעלי הדירות, לבטח כאלה שמחזיקים בדירות כהשקעה ולא גרים בהן, לא ששים לממן שיפוצים ותיקונים וינסו תמיד להסתפק במינימום בהקשר זה. התוצאה עלולה להיות מגדלים מוזנחים, עד כדי פגיעה בערך הדירות.

חשש מגובה: זה אולי נשמע קצת מוזר בהקשר של חיים במגדלים, אבל אנשים רבים חוששים או לפחות לא מרגישים בנוח בהימצאות תמידית בגובה יותר מ-20 קומות מעל פני הקרקע. קיים כמובן גם החשש לביטחונם של ילדים קטנים בדירות הגבוהות.

האם מתאים לנו לגור במגדל?

 איך נוכל לדעת האם בניין מגורים הוא פתרון דיור שמתאים לנו ולמשפחתנו? אחת הדרכים המומלצות לעשות זאת היא להתייעץ עם מכרים או דיירים שגרים במגדל מגורים באזור שמעניין אותנו, או עם חברת ניהול שקיבלנו עליה המלצות חיוביות. דרך אחרת, וקצת יקרה יותר, היא לנסות לשכור דירה לטווח קצר באחד המגדלים כדי לחוש באופן ישיר את החוויה.

לא הכול שחור-לבן בבחירה הזאת והאמת, כמו תמיד, היא בעיניי המתבונן, גם אם הוא או היא גרים בקומה 50 ומעלה.