ההון העצמי – בסיס המשכנתא

בשיתוף "לאומי"

מדוע יש צורך בהון עצמי למשכנתא?

משכנתאות הן הלוואה בתנאים משתלמים עבור אנשים המבקשים לרכוש דירה. מחירי הדיור בישראל אינם מאפשרים לרוב משקי הבית לרכוש את הדירה ישירות, ומחייבים לקיחת הלוואה בפריסה נרחבת מחברות רלוונטיות. ההון העצמי הוא חלק מעלות הנכס, אשר משולם באופן ישיר, כתנאי לקבלת המשכנתא. עבור זוגות הרוכשים את דירתם הראשונה, רכיב ההון העצמי צריך לעמוד על 25 אחוזים מערך הנכס. כאשר מנסים לשפר דיור, שווי ההון העצמי צריך להיות 30 אחוזים, וכאשר רוכשים דירה שנייה להשקעה – רכיב ההון העצמי צריך לעמוד על 50 אחוזים. ישנן אלטרנטיבות ומבצעים מיוחדים אשר מפחיתים לעיתים את גודלו הנדרש של ההון העצמי, אך לרוב אלו הם המספרים הרלוונטיים. הון עצמי למשכנתא הוא חיוני, מאחר והוא משפיע על פריסת התשלומים והחזרי החוב. למרות שאלו הם המספרים המחייבים, ניתן בהחלט לשלם סכום גדול יותר, וכך לזכות בפריסת חוב קצרה יותר, ולהימנע מחלק מעלויות הריבית. ההון העצמי גם מספק אינדיקציה לגוף המלווה, שיש לכם די עוצמה כלכלית בשביל לעמוד בהחזרי החוב, ושההלוואה שניתנת לכם ככל הנראה תוחזר במועד.

כמה הון נדרש וכיצד משיגים אותו?

הסכום הנדרש לתשלום ההון העצמי משתנה כאמור כתלות בסוג הנכס שנרכש – האם מדובר על דירה ראשונה, שדרוג המגורים לדירה חדשה, או רכישת נכס להשקעה או להשכרה. נוסף על כך, שוויו של הנכס כמובן משפיע על עלות ההון הראשוני הדרוש. אדם אשר מבקש לרכוש דירה חדשה בפריפריה, ייאלץ להיפרד מסכום נמוך משמעותי מאדם הרוכש דירה במרכז הארץ.

לרוב, ההון העצמי דורש חיסכון של מאות אלפי שקלים. כדי להשיג את הסכום, רבים מוכרים נכסים אחרים אשר יש בבעלותם, או מנהלים חיי חיסכון אינטנסיבי, הכוללים מגורים אצל ההורים ועבודה במשך שעות ארוכות. ניתן כמובן גם ללוות את הסכום הדרוש, בין אם מחברת הלוואות, מבני משפחה או בהסדר ייחודי למול הבנק או המדינה.

 כיצד ההון עצמי משפיע על גובה הריבית?

רבים שואפים לשלם הון ראשוני גבוה ככל האפשר, ולמעשה משקיעים בכך את כל כספם וחסכונותיהם. ההון העצמי משפיע על גובה הריבית, מאחר והוא מפחית את גודלה של ההלוואה אותה אתם לוקחים מהבנק, ואת משך חודשי ההחזר. למרות זאת, כדאי מאוד לשקול אלטרנטיבות להשקעת כספכם, ולא לנסות לשלם את ההון העצמי הגבוה ביותר שניתן. הסיבה לכך היא, שלמרות החיסכון בריבית, ישנם מקרים בהם השקעה חכמה של כספכם תניב לכם תשואה יותר גבוהה, ולכן יש לשקול זאת לפני שתנצלו את כל חסכונותיכם עבור ההון העצמי.

אם היעדר הון עצמי הוא חסם מוחלט בפני רכישת דירה?

היעדרו של הון עצמי כלשהו מהווה עבור רבים חסם מוחלט לרכישת דירה. אנשים אשר לא יעלה בידם לרכז די כסף בשביל לשלם 25 אחוזים מערך דירה, ייאלצו לחיות את רוב חייהם בשכירות. ניתן כמובן לנסות ולהשיג הלוואה מגורם שלישי בתמורה לריבית גבוהה, או לנצל תוכניות כמו מחיר למשתכן מטעם המדינה, אך יש לעשות זאת בזהירות. בסופו של דבר, היעדר הון ראשוני דורש הסדר ייחודי וחשיבה בנוגע ליכולת לעמוד בתשלום המשכנתא בטווח הארוך.